טלפון ליצירת קשר: 054-5566802

פינוי בינוי

מהו פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא שמה של פעילות יזמית בתחום הנדל"ן שבמסגרתה משקיע או קבוצת משקיעים (ובמקרים רבים תהיה זו קבוצת רכישה) קונים נכס במטרה להרסו ולבנות בניין חדש (ולרוב יוקרתי) על שלדת הבית הקיים. תהליך זה קיבל את שמו מכיוון שבניגוד ליוזמות כגון תמ"א 38, בהם דיירי הבניין יכולים להישאר בדירותיהם, הדבר הראשון שעושים היזמים הוא לפנות את הבניין הקיים מיושביו. לאחר פינוי התושבים מתחיל הליך הבניה- שבסופו מקבלים המשקיעים נכס מניב בעל ערך ותשואה גבוהים משמעותית מאלו שהציע הבניין טרם העבודות.

פינוי בינוי

מהם שלבי תהליך פינוי בינוי ?

השלב הראשון הוא גיוס הכספים והמשקיעים לפרויקט. במקרים רבים ייעשה השיפוץ על ידי חברה, אדם פרטי אשר יש לו בעלות על כל הנכס, או בשותפות בעלי כל הדירות בבניין- ואופן גיוס המשקיעים נעשה בהתאם לאופי הגורם היוזם והמבצע. במידה וחברת יזמות נדל"ן קנתה את הנכס למטרת פינוי בינוי, תפנה החברה למשקיעים באמצעות אפיקים עסקיים. במידה והמיזם הוא של אדם פרטי או כלל דיירי הבניין, הלוואות בנקאיות משמשות כגורם מממן עיקרי.

לאחר שגויסו המשאבים הכלכליים הנחוצים לביצוע הפרויקט, יקבלו הדיירים הודעה בדבר פינוי הנכס. שלב זה הינו המורכב ביותר, שכן היכולת לפנות את הדיירים מותנית בחוזה השכירות אליו מחויבים בעלי הדירות. מכיוון שפרויקט פינוי בינוי כולל אלמנט משמעותי של תכנון מראש, במקרים רבים יציעו בעלי נכסים שכירות נמוכה בדירות המיועדות לפינוי בינוי, בתמורה לחוזה המאפשר להם לפנות את הדיירים בפרק זמן של כחודש עד חודש וחצי- כך יכול היזם להתחיל במלאכת ההריסה והבניה מחדש מיד עם קבלת האישורים מידי הרשויות המוסמכות.

לאחר פינוי הדיירים מתחיל הליך הבניה. השלב הראשון בתהליך הוא ניתוק הבניין מתשתיות המים, החשמל והביוב, והריסת הקירות הפנימיים ותשתיות הבניין- כאשר רק הקורות והעמודים התומכים נשארים על תילם. בנוסף על קירות פנימיים, ייהרסו גם חלקים בקיר החיצוני בהתאם לתכנית הבניה (לדוגמא- פריצת קיר במקום בו מיועדת להיות מרפסת). לאחר שנהרסו החלקים הנחוצים בבניין, יתחיל הקבלן המבצע בבניית הבניין החדש- אשר לרוב כולל הוספת קומות הבניית תוספות לחזית, צידי ואחורי הבניין.

השלב האחרון בתהליך הוא אבזור הבניין החדש ואכלוסו. ברוב המקרים של פינוי בינוי, הבניינים החדשים ייבנו כמגורי יוקרה ויהיו מאובזרים בהתאם. מאמצי האכלוס מתחילים כבר בשלב הבניה- אולם במקרים בהם בעל הנכס מעוניין להפעילו כנכס להשכרה, הוא יחכה עד לאבזור הסופי על מנת שיוכל להראות לשוכרים נכס מוגמר ברמה גבוהה שיצדיק שכר דירה של מגורי יוקרה.

מי עושה פינוי בינוי?  

ישנם שני גורמים עיקריים המעורבים במיזמי פינוי בינוי: הגורם היוזם והגורם המבצע. הגורם היוזם הוא חברת ייזום הנדל"ן או בעל/ בעלי הנכס שמקבלים את ההחלטה לשדרג את הבניין הקיים. הגורם המבצע מורכב מצות התכנון וצוות הביצוע, כאשר צוות התכנון כולל אדריכלים, מהנדסים ומעצבי-פנים אשר מכינים את תכניות הבניין בהתאם לדרישות הרשויות המוסמכות. הצוות המבצע כולל את הקבלנים השונים המעורבים בהריסה ובבניה, כמו גם בעלי מקצוע שונים הכוללים חשמלאים, שרברבים ועוד.

כמה זמן אורך התהליך ?

אורך התהליך תלוי במידה רבה בהשגת המימון וקבלת ההיתרים לפרויקט. מכיוון שתהליכים אלה כרוכים בבירוקרטיה ופוליטיקה מול הרשויות, זהו החלק הארוך (והמתיש) ביותר בכל מיזם של פינוי בינוי. מרגע שניתנו האישורים, מלאכת הבניה תלויה בזמינות הכספים לתשלום עבור העבודות וניהול הפרויקט (כלומר- הפיקוח על הקבלנים)- אולם עם צוות מקצועי ומיומן, ניתן להשלים את הבניה תוך פרק זמן של כמה חודשים עד שנה. בסוף תהליך הבניה צריכים בעלי הנכס לקבל אישור אכלוס מרשויות המדינה, אולם תהליך זה הוא לרוב קצר.